임차권등기명령 신청방법과 주의사항 (보증금 보호하기)

과거에 비해 임차인에 대한 보호 장치가 많이 생겼습니다. 과거엔 임대인이 갑의 입장에서 보증금을 못 준다고 하면 임차인은 보증금을 받아낼 도리가 없었을 때가 있었죠. 그 당시에도 전세권 설정을 할 수 있었지만 전세권은 임대인의 동의가 필요하고 등기부등본에도 기록이 되니 동의해주는 임대인이 거의 없었습니다. 임차인의 불이익이 계속되어 정부에서 주택 임대차 보호법이라는 법을 개정하고 지금에 이르렀습니다. 그중 하나가 이 글에서 말씀드릴 임차권등기명령입니다. 줄여서 임차권이라도 하는 이 권리는 임차인의 보증금을 지키기 위한 장치로 요긴하게 사용되고 있습니다.

 

임차권등기명령 주의사항

임차권등기명령이란, 계약이 만료되는 시점에 임대인이 보증금을 돌려줄 수 없다고 할 때 신청하게 됩니다. 우리가 임대인에게 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 대항력이라고 하는데 대항력의 성립 조건이 계약과 전입(신고), 인도(거주)입니다. 이 중 하나라도 없어진다면 대항력이 상실되는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않은 상황에 어쩔 수 없이 이사를 가야되는 상황이 생길 수 있습니다. 만약 이사를 간다면 거주하지 않기 때문에 대항력이 상실되어 보증금을 돌려받기가 매우 힘들어집니다. 따라서 보증금을 받지 못하는 상황이라면 반드시 이사를 가기 전에 임차권등기명령을 신청하고 완료시킨 후 이사를 가야 합니다. 등기가 완료되기 전에 이사를 간 후 보증금을 받지 못했다고 임차권등기명령을 다시 신청할 수 없습니다.



두 번째는 만약 계약 당시 특약사항으로 임차권등기명령을 금하는 내용을 적었다고 곧이 곧대로 지키지 않으셔도 됩니다. 임대차계약서는 법적으로 임차임이 명백히 불리한 입장이 되도록 작성할 수 없습니다. 만약 임차임이 불리하다고 판단된다면 그 특약은 무효가 됩니다. 따라서 특약에 적혀있어도 임차권등기명령을 진행할 수 있는 것입니다. 단, 그 특약이 임차인에게 불리하지 않다면 무효가 되지 않으니 주의하시기 바랍니다.

세 번째는 비용 청구입니다. 보증금을 받지 못하고 있는 것도 억울한데 임차권등기명령 신청을 할 때 돈이 들어갑니다. 등록 면허세, 등기 신청 수수료, 수입인지, 송달료 등 정당하게 내 돈을 받는 일이지만 비용이 발생하게 되고 이때는 어쩔 수 없이 사비로 충당해야만 합니다. 하지만 임차권등기명령이 마무리되고 임대인에게 보증금을 반환받을 때 위 신청 시 발생한 금액을 청구할 수 있습니다. '임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다'라고 주택임대차 보호법에 명시되어 있으니 놓치지 말고 청구하시기 바랍니다.

 

임차권등기명령 신청방법

1. 임차권등기명령 신청은 관할 법원에서 신청하기 때문에 내가 (임차해서) 살던 집의 관할 법원이 어디인지 찾아야 합니다. 관할 법원은 대한민국 법원 사이트 각급법원 -> 관할법원 찾기를 들어가서 본인의 주소를 검색하여 찾습니다.



2. 임차권등기명령에 필요한 서류를 준비합니다. 필요한 서류는 관할 법원마다 조금씩 다르고 관할 법원 등기에 필요한 서류를 명시해 두었지만 최신화가 안 되어 현재와 다른 경우도 있습니다. 반드시 관할 법원에 전화를 해서 필요 서류를 미리 확인해보시기 바랍니다. 일반적으로 필요한 서류는 아래와 같습니다.

• 등기부등본 1부
• 임대차계약서 사본 1부
• 주민등록등본(과거 주소 변동사항이 포함되어야 함, 초본으로 대체 가능)
• 부동산 목록 2부(등기부등본 표제부, 문서로 따로 써도 됨)
• 임대차계약갱신 거절 통지서 or 계약 해지 통지서(문자 또는 내용증명)

3. 위 서류를 모두 준비했으면 관할 법원으로 직접 가서 신청서를 작성한 후 등록면허세 7,200원, 등기신청 수수료 3,000원, 송달료 30,600, 수입인지 2,000원을 법원에서 지정한 납부 은행에 납부합니다. 

4. 신청서를 제출하면 사건번호를 받는데 이 번호로 임차권등기명령 진행 상황을 알 수 있습니다.

5. 임차권 등기가 마무리되면 보증금 반환 소송을 열어 경매를 직접 신청할 수도 있고, 경매 진행 중 우선 변제권을 행사할 수 있습니다.

 

등기부등본 열람 방법과 보는 법 배우기